スケルトン解体とは？工事範囲・届出・トラブル回避の完全ガイド

スケルトン解体の定義と他工事との違い

スケルトン解体の定義と他の工事との違いについて解説します

「躯体だけ残す」スケルトン解体とは

スケルトン解体とは、建物の構造躯体（柱・梁・耐力壁・床スラブ等）を残し、内装・設備をすべて撤去する工事です。一般に、天井・壁・床の仕上げ、間仕切り、専有部の設備（空調・照明・給排水の枝管等）、建具などが対象になります。

「残すもの／撤去するもの」の線引きが曖昧だと、追加対応や管理組合とのトラブルにつながるため、事前に明確化が不可欠です。

内装解体・原状回復との違い

内装解体は、部分的な撤去を指すことが多く、例えば「店舗の厨房設備だけ撤去」「オフィスのパーティションのみ解体」といった限定的な範囲の工事です。

原状回復は賃貸借契約に基づき「入居時の状態に戻す」ことが目的で、戻す先は契約内容により変わります。一方、スケルトン解体は「躯体まで戻す（＝躯体以外を撤去する）」という考え方が基本です。

発注時には「どの工事を求めているのか」を明確にし、見積書に工事範囲を具体的に記載してもらうことが重要です。

工事範囲の明確化｜残すものと撤去するもの

スケルトン解体で、残すものと撤去するものをまとめました。

【残す】躯体と共用設備

スケルトン解体で残すのは、建物の構造体と共用設備です。具体的には以下が該当します。

• 柱、梁、床スラブ・耐力壁(構造耐力上主要な部分)
• 共用廊下・階段・エレベーターホール
• 共用配管(給水・排水の本管、電気の幹線)

マンションやビルでは、専有部と共用部の境界が管理規約や設計図書で定められています。例えば給排水配管は「専有部の枝管は専有者負担、本管は共用部」といった区分が一般的です。この境界を誤って共用部を撤去・損傷すると、原状回復の要請や費用負担、損害賠償等のトラブルにつながるおそれがあるため、工事前に必ず管理規約と設計図書を確認してください。

【撤去】すべての内装・専有設備

スケルトン解体で撤去する対象は、専有部内のすべての内装と設備です。

• 天井：石膏ボード、軽天下地、照明器具、空調吹出口
• 壁：クロス、塗装、石膏ボード、間仕切りのLGS下地
• 床：フローリング、タイルカーペット、置床、OAフロア
• 設備：空調機器、照明、スイッチ・コンセント、給排水の枝管、キッチン、トイレ、洗面台

ただし窓サッシ・玄関扉・バルコニー等は共用部扱いが多く、対応には管理組合の承認が必要なケースがあります。工事範囲は図面で色分けし、施工業者と認識をそろえることをお勧めします。

必須の届出・法令対応

スケルトン解体で必要な届出や遵守すべき法令について整理しました。

管理組合・ビル管理への工事届

マンションやテナントビルでは、管理組合または管理会社への工事届（承認手続き）が必要となるのが一般的です。提出書類や期限は物件ルールに従い、搬出計画（養生・動線・時間帯）まで含めて事前に整えましょう。

アスベスト事前調査と産業廃棄物マニフェスト

石綿（アスベスト）の事前調査は、建築年にかかわらず、解体・改修工事では原則として実施が求められます。特に規制強化された2006年前後以前の建物は使用の可能性が相対的に高いとされ、早い段階で調査計画を立てることが重要です。

制度は段階的に強化されており、近年は一定規模以上で事前調査結果の報告が必要となるなど、運用の厳格化が進んでいます。

アスベスト事前調査の結果、石綿含有建材が確認された場合は、飛散防止措置（隔離・湿潤化等）や、適切な施工体制（石綿作業主任者等）を含め、法令に沿った措置が必要になります。手続き（報告・届出等）の要否や窓口は、工事内容・規模・自治体の運用により異なるため、元請・調査者とともに事前に確認してください。

調査を怠ると、工事中に発覚した場合に工期・費用が増加するだけでなく、行政上の不利益や逆走対応につながるおそれがあります。なお、事前調査は、建築物石綿含有建材調査者など、一定の要件を満たす者が行う必要があります。

産業廃棄物マニフェスト（産業廃棄物管理票）は、解体で発生した廃材の処理を証明する書類です。廃棄物の適正処理には排出事業者責任があり、委託しても責任がなくなるわけではありません。

実務上は契約形態により排出事業者の整理が変わることがあるため、発注者としても委託契約・処理フロー・マニフェストの運用を見積段階で確認しておくと安全です。

また、不適正処理があった場合、委託した側も措置命令の対象となり得るため、必ずマニフェスト（紙または電子）のコピーを受領し、最終処分まで完了したことを確認してください。

建設リサイクル法の届出(80㎡以上)

解体工事の工事に係る部分の床面積の合計が80㎡以上の場合、建設リサイクル法に基づき、工事着手の7日前までに都道府県等（都道府県・政令市など）への届出が必要です。この法律は、コンクリート、アスファルト、木材などを分別解体し、再資源化することを目的としています。

届出を代行依頼する場合でも、発注者側で提出状況を確認してください。

トラブル回避と業者選定のポイント

よくある追加工事・調整不足の事例

よくあるトラブルは、石綿が工事中に判明して中断が発生するケース、また管理組合・隣接テナントとの調整不足によるクレーム（騒音・搬出・養生）です。工程に余裕を持たせ、事前協議と書面での合意形成を行いましょう。

見積比較で確認すべき項目

金額だけで選ぶとトラブルのリスクが高まります。以下を確認してください。

• 工程表の具体性
• 保険加入
• 石綿調査・各種届出・マニフェストが見積に含まれるか
• 同用途の実績があるか

見積書には「工事範囲外」も明記してもらい、責任分界点を明確にしておくことが肝心です。

FAQ（よくある質問）

まとめ──耐震診断から再生までワンストップ対応「リボビル」

スケルトン解体を成功させるには、以下の3つが不可欠です。

1. 工事範囲を図面と契約書で明確に線引きする
2. 届出・調査を着工前に完了させる
3. 信頼できる施工体制と証憑管理を確認する

しかし、これらの手続きや調整を発注者がすべて管理するのは大きな負担です。特にリノベーションやコンバージョンを前提とした解体では、その後の設計・施工まで見据えた計画が求められます。

さくら構造の「リボビル」は、耐震診断から解体、リノベーション、不動産再生までをワンストップで提供するサービスです。スケルトン解体の段階から、用途変更申請や管理組合対応、行政手続きまで一貫してサポートします。解体後の空間を最大限に活かす再生プランの提案も可能です。

スケルトン解体をお考えの方は、ぜひ「リボビル」へご相談ください。

2025.12.17

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